UR賃貸住宅マニュアル【旧公団住宅】

■高齢者居住法の趣旨・目的
この法律は、高齢社会の急速な発展に対応し、民間活力の活用と既存ストックの有効活用を図りつつ、良好な居住環境を備えた高齢者向けの住宅の供給を促進するとともに、高齢者の入居を受け入れることとしている賃貸住宅の情報を広く提供するための制度の整備等を図ることにより、高齢者が安心して生活できる居住環境を実現しようとするものです。

　
■福祉施策との連携による安全・安心の確保
良質な住宅の確保とあわせて、保健医療・福祉行政と連携し、高齢者の日常生活支援、在宅での介護の可能性の拡大を図ります。

　
■高齢者の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度の創設
民間賃貸住宅市場においては、賃貸住宅の大家が、家賃の不払い、病気、事故等に対する不安感から高齢者の入居を拒否することが多く、高齢者の居住の安定が図れない状況にあります。このため、この法律では、高齢者であることを理由に入居を拒否することのない賃貸住宅について登録し、その情報を広く提供するとともに、登録を受けた賃貸住宅については、高齢者居住支援センターが行う家賃債務保証を受けることができることとしています。


　
■高齢者向け優良賃貸住宅の供給の促進
現在、民間賃貸住宅におけるバリアフリー化された賃貸住宅の割合は著しく低いなど、わが国における住宅のバリアフリー化の状況は著しく遅れた状況にあります。この法律においては、バリアフリー構造を有するなど良好な居住環境を備えた高齢者向けの賃貸住宅の供給を行おうとする賃貸住宅事業者は、供給計画を作成し、基準に適合すれば都道府県知事（政令指定都市・中核都市の長）の認定を受けることができます。認定を受けた計画により供給する住宅（高齢者向け優良賃貸住宅）には、整備に要する費用や家賃の減額に要する費用についての国と地方公共団体による補助などの支援を行います。


高齢者向け優良賃貸住宅の認定の基準
戸数：５戸以上
規模：２５平方メートル以上
構造：原則耐火または準耐火
高齢者の身体機能に対応した設計・設備であること
緊急時に対応したサービスを受けうること　等
　
高齢者向け優良賃貸住宅の支援措置
建設改良費補助
民間事業者の場合：共同施設の整備、高齢者向けの設備の整備などに対して補助が行われます。
　
家賃対策補助
原則として、収入分位２５％以下の世帯を対象として、事業者が行う家賃の減額に対して補助が行われます。
　
住宅金融公庫融資の優遇
・賃貸住宅の融資条件の優遇
　　　一戸当り床面積下限の緩和
　　　延べ床面積・敷地規模の緩和
　　　地方公共団体の利子補給を条件に、融資限度額を実工事費等の８０％まで引き上げ
・高齢者向け優良賃貸住宅とするためのバリアフリー改良を前提とした既存住宅の購入費用に対する融資が行われます｡

　
税制の優遇
固定資産税が当初５年間１／３に減額されます。
新築の場合、所得税・法人税について当初５年間割増償却が認められます。
改良により整備した場合、改良工事費について10％の特別償却が認められます。

　
■終身建物賃貸借制度
賃貸住宅に居住する高齢者は、少なからず家主からの立ち退き要求に対する不安を抱えています。この法律では、高齢者が賃貸住宅に安心して住みつづけられるしくみとして、バリアフリー化された住宅を高齢者の終身にわたって賃貸する事業を行う場合に、都道府県知事（政令指定都市・中核都市の長）の認可を受けて、賃貸借契約において、賃借人が死亡したときに終了する旨を定めることができることとしています。

　
■持ち家のバリアフリー化の推進
既存の持ち家のバリアフリー改良については、高齢者であるほどそのニーズがあるものの、高齢者はフローの収入が少なく、改良工事を行えない状況にあります。この法律では、自ら居住する住宅をバリアフリー改良する場合の住宅金融公庫融資について、元金を死亡時に一括償還する方法によることができる高齢者向け返済特例制度を創設しています。また、住宅金融公庫などによる死亡時に一括償還する融資については、高齢者居住支援センターによる債務保証制度があります。

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